Счёт эскроу при покупке новостройки: как он защищает деньги

Раздел: Деньги · Обновлено: 05.10.2026

С июля 2019 года деньги покупателя по договору долевого участия (ДДУ) не идут застройщику напрямую. Их кладут на эскроу-счёт в уполномоченном банке, где они лежат до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру. Если стройка сорвётся, банк вернёт деньги дольщику.

Как это работает

1. Вы подписываете ДДУ, договор регистрируется в Росреестре — документы см. в статье какие документы нужны для регистрации договора долевого участия.
2. Открывается эскроу-счёт в банке, который финансирует проект (его название указано в ДДУ и проектной декларации). Обычно это делают в день сделки, часто — дистанционно.
3. Вы вносите деньги — свои или ипотечные. Банк их блокирует: ни вы, ни застройщик не можете ими распоряжаться.
4. Застройщик строит дом на кредит банка (проектное финансирование), а не на ваши деньги.
5. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру в доме банк перечисляет деньги со счёта застройщику.
6. Вы принимаете квартиру и регистрируете собственность.

Почему это безопасно

• Деньги не могут потратить на другие проекты — они заблокированы до сдачи дома.
• Страхование АСВ — средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов до 10 млн ₽ в одном банке (отдельно от обычных вкладов). Если у банка отзовут лицензию, деньги в этих пределах вернут.
• Банк контролирует стройку — он выдал застройщику кредит и заинтересован в завершении проекта.

Если стройку сорвали

• Застройщик обанкротился — ДДУ расторгается, банк возвращает деньги с эскроу-счёта на ваш счёт (если была ипотека — сначала гасится кредит).
• Срок ввода сорван — вы вправе требовать неустойку за просрочку передачи квартиры, а при задержке более 2 месяцев — расторгнуть договор и получить деньги со счёта.
• Застройщик изменил проект существенно — также основание для расторжения.

Возврат происходит без суда, по заявлению в банк с документом о расторжении ДДУ.

Проценты и комиссии

По эскроу-счёту, как правило, проценты не начисляются, а за открытие и обслуживание счёта дольщик не платит. Если банк требует комиссию — внимательно читайте условия.

Ипотека и эскроу

При покупке с ипотекой деньги банка тоже поступают на эскроу. Пока дом строится, квартира в залоге у банка как право требования, а после регистрации собственности — как готовое жильё. Процентные ставки на этапе стройки и после могут различаться — проверяйте это в кредитном договоре. Документы для ипотеки: какие документы нужны для получения ипотеки на квартиру.

Переуступка прав

При переуступке ДДУ (уступке права требования) новый покупатель становится владельцем эскроу-счёта. Деньги прежнему дольщику он платит отдельно — через аккредитив или свой банковский счёт. Подробно: как происходит переуступка по ДДУ.

Что проверить перед покупкой

• проект в ЕИСЖС (наш.дом.рф): разрешение на строительство, проектная декларация, банк проекта;
• в ДДУ указан эскроу-банк и порядок открытия счёта;
• сумма в ДДУ совпадает с суммой депонирования;
• срок депонирования — не меньше, чем срок ввода дома плюс 6 месяцев.

После сдачи дома проведите приёмку по чек-листу — приёмка квартиры в новостройке — и зарегистрируйте собственность (какие документы нужны для регистрации собственности по ДДУ).

Эскроу при покупке вторичного жилья

Эскроу-счёт можно использовать и при обычной сделке купли-продажи: покупатель кладёт деньги на счёт, а банк перечисляет их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это альтернатива аккредитиву и банковской ячейке. Услуга обычно платная, но защищает обе стороны: продавец видит, что деньги есть, а покупатель — что они уйдут продавцу только после регистрации. Сколько длится регистрация, см. сколько дней регистрируется сделка по ипотеке.

Частые вопросы

Можно ли снять деньги с эскроу-счёта до сдачи дома?

Нет, только при расторжении ДДУ в предусмотренных законом случаях.

Кому достаются проценты по эскроу?

Обычно процентов нет. Банк использует эти деньги как дешёвое фондирование кредита застройщику.

Что будет, если умрёт дольщик?

Права по ДДУ и эскроу-счёт переходят наследникам в общем порядке — см. как получить банковский вклад по наследству.