Опись имущества при аренде квартиры: как составить и зачем она нужна

Раздел: Квартиры · Обновлено: 05.10.2026

Опись имущества — приложение к договору аренды, в котором перечисляют мебель, технику, их состояние и показания счётчиков на день заселения. Она защищает обе стороны: собственник может доказать повреждения, а арендатор — что царапины и сколы были до него. Без описи вернуть залог при спорах сложнее, поэтому составляйте её всегда, даже при аренде у знакомых.

Что такое опись и акт приёма-передачи

Акт приёма-передачи фиксирует, что квартира передана арендатору, когда и в каком состоянии. Опись имущества — часть акта или отдельное приложение со списком вещей. Оба документа подписывают собственник и арендатор в двух экземплярах. Порядок оформления самого договора: какие документы нужны при аренде квартиры и документы для сдачи квартиры в аренду.

Что включить в опись

Что включить в опись — кратко по пунктам ниже.

Квартира

• адрес, площадь, количество комнат;
• состояние стен, потолка, пола в каждой комнате;
• окна, двери, сантехника — с отметкой о дефектах;
• количество ключей, брелоков от домофона и парковки.

Мебель и техника

Для каждой вещи укажите:

• наименование и модель (например, «холодильник Atlant ХМ 4021»);
• количество;
• состояние — «новое», «хорошее», «царапина на дверце 5 см»;
• оценочную стоимость — пригодится при спорах о компенсации.

Счётчики

Запишите номера и показания счётчиков воды, электричества, газа на дату заселения. С этого момента расход оплачивает арендатор — как правильно снимать показания, см. как передавать показания счётчиков.

Фото и видео

Приложите к описи фото каждой комнаты и вещей с видимыми дефектами. Лучше снять видео с обходом квартиры: включите дату, медленно покажите каждую стену, технику в работе. Сохраните файлы у обеих сторон — в мессенджере или облаке. В описи сделайте отметку: «К акту прилагаются фото и видео от [дата], переданы сторонам».

Залог и опись

Залог (обеспечительный платёж) защищает собственника от порчи имущества и долгов по коммунальным платежам. При выезде:

1. Стороны проводят осмотр по описи.
2. Сравнивают состояние вещей и квартиры с данными при заселении.
3. Нормальный износ — выцветание обоев, мелкие потёртости — не основание для удержания.
4. Если найдено повреждение, стороны фиксируют его и договариваются о сумме удержания.
5. Остаток залога возвращают в день выезда или в срок, указанный в договоре.

Что оплачивает арендатор помимо аренды: что должен оплачивать арендатор квартиры.

Если что-то сломалось

• Сломалась техника по естественным причинам — ремонт за счёт собственника, если иное не указано в договоре.
• Повреждение по вине арендатора — арендатор оплачивает ремонт или стоимость вещи.
• Протечка или повреждение по вине соседей — собственник взыскивает ущерб с виновника, см. что делать, если затопили соседи.

Сообщайте о поломках письменно — в мессенджере или по почте — и сохраняйте переписку.

Выезд

Составьте акт возврата квартиры: те же пункты, что при заселении, плюс отметка о состоянии и показания счётчиков на день выезда. Если собственник отказывается подписывать акт или удерживает залог без оснований, направьте претензию, а затем подайте иск. Опись с фото — главное доказательство в суде.

Налог для собственника

Доход от сдачи квартиры облагается налогом: собственник платит НДФЛ 13% с декларацией 3-НДФЛ или регистрируется как самозанятый и платит 4% (как платить налог самозанятому). Договор и опись помогают подтвердить доход и расходы при проверке.

Типичные споры при выезде

• Дырки от гвоздей и дюбелей. Если договор запрещал вешать полки, собственник вправе удержать стоимость заделки отверстий. Если не запрещал — это обычно считается нормальным использованием.
• Пятна на обоях и мебели от домашних животных. Если в договоре разрешены животные, оговорите заранее, кто оплачивает химчистку и ремонт.
• Неубранная квартира. Включите в договор условие о сдаче квартиры в чистом виде или о стоимости уборки — иначе удержание залога за уборку будет спорным.
• Долги по коммунальным платежам. Сверьте показания счётчиков и квитанции за последний месяц до возврата залога.

Шаблон строки описи

«Диван угловой, ткань серая, 1 шт. Состояние: хорошее, потёртость на правом подлокотнике 3 × 2 см. Оценочная стоимость: 35 000 ₽».

Частые вопросы

Нужно ли заверять опись у нотариуса?

Нет, достаточно подписей сторон.

Можно ли дополнить опись после заселения?

Да, дополнительным актом, подписанным обеими сторонами.

Если опись не составляли?

Стороны доказывают состояние вещей другими способами — фото, переписка, свидетели, но это сложнее.